Il settore del Real Estate è caratterizzato da una molteplicità di attori, eterogenei da diversi punti di vista: livello di integrazione lungo la filiera, tipologia di attività svolte, dimensioni, compagine azionaria, obiettivi perseguiti nella gestione del patrimonio immobiliare, ecc. Al fine di delimitare chiaramente l’ambito di analisi della prima Ricerca svolta nell’ambito dell’Osservatorio ICT nel Real Estate, è stato proposto uno schema di classificazione delle imprese che operano in questo settore. La classificazione si basa sulle seguenti variabili principali: i processi di gestione del patrimonio immobiliare (Investment Management, Portfolio Management, Asset Management, Sviluppo e Costruzione, Property e Facility Management), la tipologia di imprese (proprietari di patrimoni immobiliari o non proprietari) e gli obiettivi perseguiti nella gestione del patrimonio immobiliare (utilizzo strumentale o rendimento finanziario). In tal modo, è possibile individuare le seguenti categorie principali di imprese operanti nel settore del Real Estate:
Nella prima Ricerca dell’Osservatorio ICT nel Real Estate, basata sull’analisi di circa 30 casi di imprese che gestiscono patrimoni immobiliari “rilevanti”, è stato condotto un approfondimento specifico sul portafoglio applicativo utilizzato, che ha messo in evidenza alcune criticità trasversali:
Le principali evoluzioni prospettate dalle imprese, a livello di portafoglio applicativo fanno riferimento a:
Pirelli Real Estate: un ERP Internazionale integrato con moduli verticali
Pirelli Real Estate è una real estate fund & asset management company che acquisisce, valorizza e gestisce patrimoni immobiliari di elevato profilo qualitativo, attraverso partnership con primari investitori internazionali, cui partecipa attraverso una quota di minoranza. La società è attiva in Germania, Polonia e Italia. Poco più della metà degli asset gestiti è situato in Germania (7,6 miliardi di Euro ) ed in Polonia (0,2 miliardi di Euro in progetti di sviluppo), mentre la restante parte in Italia (7,6 miliardi di Euro , di cui 5,8 miliardi di Euro in 19 fondi immobiliari). L’evoluzione dei sistemi informativi dell’area Real Estate è strettamente correlata a quella dell’intero Gruppo Pirelli che, per supportare un business diversificato ed esteso, ha adottato da tempo un ERP internazionale. A tal proposito, in passato è stata effettuata un’attenta analisi sui pro e sui contro derivanti dall’utilizzo di un software gestionale già presente all’interno del Gruppo: se, da un lato, vi era la possibilità di ridurre i costi di acquisto di licenze e i costi di customizzazione ed integrazione, dall’altro il modulo dell’ERP dedicato al Real Estate era nativamente ottimizzato per un’azienda con un patrimonio strumentale, ma non per un’azienda che fa della gestione del patrimonio immobiliare il proprio core business. Nel processo decisionale ha pesato maggiormente l’aspetto economico e di integrazione applicativa (funzioni e dati di business nativamente integrati con ciclo attivo, passivo e di controllo). Per questo motivo si è mantenuto e personalizzato il modulo di Real Estate dell’ERP già utilizzato e, successivamente, si sono implementati alcuni pacchetti specifici aggiuntivi. Ad oggi, il Sistema Informativo di Pirelli Real Estate è costituito da un backbone condiviso tra tutte le Società del Gruppo costituito da Infrastrutture HW e di Rete, Office, Posta elettronica, Internet, Intranet ed i moduli dell’ERP a supporto di amministrazione e controllo, tesoreria, consolidato, su cui si innestano verticalmente tutti i sistemi specifici per i differenti business del Real Estate. Tali moduli verticali sono, in parte, moduli dell’ERP internazionale, in parte applicazioni specifiche acquistate sul mercato o sviluppate ad hoc per Pirelli RE. Ad esempio, per la gestione dei non performing loans, l’applicazione è stata sviluppata ad hoc in quanto non si è trovato un pacchetto sul mercato che consentisse una gestione soddisfacente. Anche il sistema di reportistica è stato sviluppato internamente e si basa sia su un prodotto di business intelligence sia su fogli di calcolo. Completano il portafoglio una applicazione Extranet ed una applicazione Intranet. La Extranet viene utilizzata per comunicare sia con i clienti che con i fornitori. Attraverso la Extranet gli investitori, proprietari dei beni, hanno la possibilità di visionare i report mensili che Pirelli RE stila in merito alle attività di Facility Management. Anche i fornitori di servizi di Facility Management hanno accesso ad un’area loro dedicata attraverso la quale ricevono i dati relativi alle richieste di intervento ed inseriscono i dati relativi alla chiusura della pratica insieme alla relativa fattura elettronica. La Intranet, comune a tutto il Gruppo, ha una sezione dedicata all’area Real Estate. All’interno si trovano servizi per la gestione delle trasferte, la giustificazione delle assenze, la formazione, i manuali, le policy sui viaggi e sulla sicurezza, il manuale dell’etica aziendale, le news, l’assistenza sanitaria, ed i comunicati stampa. È presente, inoltre, un sistema di condivisione di file per favorire la collaborazione tra i dipendenti. Società Esercizi Aeroportuali: un nuovo sistema informativo a supporto di un business sempre più complesso SEA, società di gestione aeroportuale degli scali milanesi di Linate e Malpensa, è responsabile dei servizi centralizzati dei due aeroporti quali il coordinamento di scalo, i sistemi di informazione al pubblico, la progettazione, la costruzione e manutenzione delle infrastrutture e degli edifici. Il Gruppo SEA ha chiuso il 2008 con ricavi totali pari a 634,5 milioni di Euro ed un utile netto di 1,8 milioni di Euro. Un’attività particolarmente rilevante per SEA consiste nella gestione di tutti gli “spazi aeroportuali”, quali le aree dedicate ai negozi, la cartellonistica e la programmazione sui monitor per l’intrattenimento dei viaggiatori. Inoltre, grazie alla grande esperienza in campo progettuale, la Società studia e realizza opere infrastrutturali anche per altri scali sia in Italia che all’estero. SEA promuove un nuovo concetto di aeroporto che non deve più essere solo un luogo di partenze ed arrivi, ma deve diventare un sempre più simile ad un centro commerciale, dove l’utente può usufruire di molteplici servizi. I sistemi informativi in SEA hanno sempre avuto un ruolo fondamentale per il supporto al business. Fino al 2004, SEA utilizzava un sistema gestionale totalmente sviluppato in casa, programmato in cobol e basato su sistema mainframe. Nel 2004, per far fronte ad esigenze legate alla certificazione del bilancio e alla crescente complessità di gestione delle attività, è stato adottato un ERP internazionale che comprende al suo interno un modulo specifico per la gestione del patrimonio immobiliare. Per far sì che il sistema fosse in grado di supportare SEA in tutte le attività di gestione dei propri asset immobiliari, si è poi dovuto procedere ad un’importante customizzazione, realizzata dagli sviluppatori interni. Oltre all’ERP internazionale, SEA ha sviluppato un’applicazione specifica per la gestione delle attività di Property, Facility e Cable Management. L’applicazione, integrata con un software CAD, permette la visualizzazione delle planimetrie ed il calcolo puntuale di superficie e volumi. Questi dati sono condivisi con l’ERP internazionale per l’imputazione dei costi ai locatari. Il sistema CAD è inoltre utilizzato per la progettazione degli impianti e per le opere infrastrutturali interne agli aeroporti. Da circa un anno è iniziata anche una ristrutturazione dell’architettura IT, con l’intenzione di orientarsi verso i nuovi paradigmi SOA. Una possibile area di sviluppo futuro potrebbe riguardare l’utilizzo di data e project room virtuali, che permetterebbero una più semplice ed immediata consultazione dei documenti relativi agli immobili e dei progetti in corso.
"L’ICT nel Real Estate: un potenziale innovativo non ancora sfruttato ", School of Management del Politecnico di Milano, Luglio 2009. In questo primo Rapporto dell’Osservatorio vengono presentati i risultati di una Ricerca che ha coinvolto una trentina di imprese, sia private che pubbliche, che gestiscono patrimoni immobiliari “rilevanti”, in alcuni casi “strumentali” rispetto al proprio core business.
“La gestione di edifici e patrimoni immobiliari”, Tronconi Oliviero, Ciaramella Andrea, Pisani Barbara, Il Sole 24 Ore, 2007. Il volume si pone l'obiettivo di fornire agli operatori professionali del settore immobiliare uno strumento in grado di inquadrare organicamente i molteplici aspetti che hanno caratterizzato, e ancor più caratterizzeranno in futuro, le dinamiche evolutive e innovative del settore costruzioni/immobiliare: il real estate.
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